4 Cara Menjalankan Bisnis Properti Yang Menguntungkan

Griyahome.com - Bagaimana cara menjalankan bisnis properti? Bisnis properti termasuk salah satu jenis investasi yang menggiurkan. Bisnis ini tidak akan pernah mati selama manusia masih ada dibumi. Kita bisa membaca data pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat setiap tahunnya dan tentu saja mereka membutuhkan hunian sebagai tempat tinggal. Mungkin anda adalah salah satu yang tertarik untuk terjun dibisnis ini namun mengalami kesulitan harus memulai dari mana. Artikel dibawah akan membantu anda memilih jenis bisnis properti yang sesuai dengan keterampilan dan dana yang anda miliki.

Cara Menjalankan Bisnis Properti

Apa yang terbayang ketika Anda ditanya tentang bisnis properti? Bisa jadi banyak yang menjawab developer atau pengembang. Padahal, pelaku usaha di bidang ini tak cuma satu jenis. Selain pengembang, masih ada tiga lagi jenis pelaku usaha di bidang properti, yakni broker, flipper, dan investor. Keempatnya memerlukan modal dan persyaratan berbeda. Pilihan jenis usaha apa yang akan dijalankan, tentu tergantung modal (finansial dan non finansial) dan keterampilan yang dimiliki.

1.      Broker, Modalnya Kecil

Broker boleh dibilang pengusaha yang hanya bermodal dengkul. Nyaris tanpa modal finansial.  Terutama bila masih bersifat perorangan. Dalam proses bisnisnya, broker hanya berfungsi menghubungkan penjual rumah dengan pembelinya. Selain berupa tanah dan bangunan rumah, komoditas broker bisa berupa proyek perumahan yang macet. Proyek tersebut diambil alih oleh broker, kemudian dijual dengan konsep sang broker.

Dalam menjalankan bisnis, broker lebih mengandalkan kepiawaian dalam menjual. Ia tidak perlu memiliki produk yang hendak dijual. Yang ia perlukan justru jaringan penjual dan pembeli rumah. Ia memperoleh pendapatan dari transaksi jual-beli yang dilakukan dengan dirinya sebagai perantara. Pendapatan itu biasa disebut sebagai komisi.

Kelebihan sebagai broker adalah tidak direpotkan oleh masalah perizinan, dan pembangunan. Risikonya pun relatif lebih kecil dibandingkan dengan jenis pengusaha properti lainnya.  Namun, broker kurang kuat secara hukum. Bila pembeli atau penjual tidak memberi komisi, ia tidak bisa menuntut secara hukum. Kecuali, antara penjual dan broker telah membuat perjanjian secara tertulis.

gambar broker properti

2.      Flipper, Bisa Andalkan KPR

Flipper adalah pelaku usaha properti yang proses kerjanya membeli rumah, memperbaiki rumah tersebut, lalu menjualnya kembali. Ia mendapatkan keuntungan dari selisih harga jual dengan harga beli dan biaya perbaikan. Tapi itu, jenis flipper yang sederhana.

Ada jenis flipper lain yang proses bisnisnya lebih rumit. Flipper yang satu ini memanfaatkan akses informasi tentang harga pasar unit rumah di suatu daerah. Contohnya, harga pasar rumah di satu lokasi Rp1 miliar. Sementara, flipper mendapat informasi ada rumah di lokasi tersebut yang dijual dengan harga Rp500 juta. Flipper bisa  membeli rumah itu melalui KPR.

Karena harga pasarnya Rp1 miliar, pihak bank menggunakan rumah itu sebagai jaminan dengan nilai tersebut. Dengan plafon KPR dari bank sebesar 70%, flipper memperoleh dana KPR sebesar Rp700 juta. Dana pinjaman tersebut digunakan untuk membayar rumah sebesar Rp500 juta. Sisanya, Rp200 juta, bisa digunakan si flipper untuk keperluan produktif. Misalnya, membeli rumah lain untuk dikontrakkan atau dimanfaatkan sebagai tempat kos. Hasilnya, bisa untuk menambah pembayaran angsuran bank.

Flipper masih bisa mendapat keuntungan dari kenaikan harga rumah pertama. Atau, mendapatkan dana segar hasil top up dari bank pemberi KPR. Dalam beberapa tahun kemudian, rumah pertama akan mengalami kenaikan nilai. Misalnya setelah tiga tahun harga rumah tersebut  naik menjadi Rp1,5 miliar. Pada saat bersamaan, nilai pokok pinjaman di bank, misalnya, tinggal Rp 600 juta. Dari bank, flipper kemudian mendapatkan top up pinjaman sebesar Rp1,1 miliar. Dana pinjaman itu bisa digunakan flipper untuk menutup hutang sebelumnya senilai Rp 600 juta. Berarti ia mendapat uang sisa lagi sebesar Rp 500 juta. Uang tersebut bisa digunakan lagi untuk berbisnis atau kegiatan produktif lainnya.

gambar flipper properti

3.      Developer Kecil, Hasil Lebih Cepat.

Dibandingkan dengan lainnya, pelaku bisnis properti ini lebih populer. Namun, untuk menjadi pengembang memang tidak mudah, karena diperlukan banyak persyaratan selain modal finansial yang besar pula. Di antaranya harus memiliki lahan yang hendak dibangun jadi perumahan

Namun, kalau modal yang dimiliki terbatas, pengembang masih bisa menyiasatinya. Misal, melalui kerja sama dengan pemilik lahan. Model kerja samanya, pemilik tanah menyerahkan lahan tersebut sebagai lokasi perumahan. Namun, tanahnya tidak dibaliknamakan atas nama pengembang. Sementara pengembang mendirikan bangunan dan fasilitas lainnya di lokasi tersebut. Asal tahu saja, nilai jual tanah yang telah diubah menjadi perumahan, lengkap dengan fasilitas umum dan sosialnya, pasti lebih tinggi ketimbang tanah kosong. Waktu yang dibutuhkan untuk menjual pun akan lebih cepat. Ini akan menjadi daya tarik pemilik lahan untuk mengikat kerja sama dengan pengembang.

Untuk menjalankan kerja sama ini, pengembang harus membuat surat perjanjian dengan pemilik tanah di depan notaris. Dalam surat perjanjian itu di antaranya berisi surat perjanjian kuasa mengelola, kuasa mengurus, dan surat kuasa penandatanganan kredit di bank.

Surat perjanjian tersebut umumnya memiliki jangka waktu selama 2 tahun. Ketika pengembang tidak dapat memasarkan perumahan tersebut dalam jangka waktu yang sudah ditentukan, secara otomatis perjanjian gugur. Berdasar pengalaman, penjualan bakal habis dalam kurun waktu 6 bulan, paling lambat 1 tahun, dan proses pembangunannya selama 3-5 bulan.

Jika rumah dalam perumahan telah terjual, pengembang membayar tanah sesuai dengan kesepakatan awal. “Selain uang penjualan tanah, kita juga bisa memberikan bagi hasil di akhir proyek. Besarnya bagi hasil sebesar 20% dari keuntungan bersih,“ jelas Andi Saputra, pengembang perumahan di Depok dan Bogor yang memulai usaha dengan modal kecil. Model kerja sama seperti ini membuat pemilik tanah senang. Karena pemilik tanah tidak repot dan merasa aman. 

Sebaliknya, si pengembang harus siap dengan masalah berbagai perizinan yang diperlukan. Menurut Andi, urusan perizinan ini butuh waktu paling lama, bebannya paling berat, dan prosesnya paling ribet.  Karenanya, yang banyak dilakukan pengembang adalah saat mulai mengurus perizinan, pemasarannya sudah mulai dilakukan. Dengan begitu, diharapkan konsumen sudah ada yang memberikan uang muka.  “Sehingga cash flow kita sudah mulai berjalan bagus,” tuturnya.

Asal tahu saja, cash flow di bisnis perumahan itu sangat lambat. Pengembang baru bisa menikmati hasil di akhir proyek, kira-kira 1 tahun setelah proyek berjalan. Sebelumnya pengembang harus pandai mengelola uang.

Semakin luas perumahan yang hendak dibangun, kian lama hasil bisa dipetik. Karenanya, untuk pengembang pemula, proyek yang besar seperti itu tidak dianjurkan. Ada baiknya pengembang pemula membangun perumahan dalam skala kecil tetapi di lokasi berdekatan dari perumahan yang dibangun pengembang besar. Dengan kiat seperti itu, pengembang pemula tidak perlu disibukkan perancangan master plan dan sebagainya. Hasil usaha pun lebih cepat diraih.

ilustrasi developer kecil

4.      Investor, Perlu Rumus 72

Dibandingkan dengan pelaku usaha properti lainnya, investor termasuk yang memerlukan kerja tidak terlalu berat. Investor juga bukan memperoleh pendapatan dari proses jual-beli, melainkan dari hasil penyewaan properti yang ia miliki. Prinsip yang dipakai investor sama dengan memelihara angsa bertelur emas. Ia akan terus memelihara, bahkan menambah, angsa yang dimiliki. Dengan begitu ia akan terus mendapatkan telurnya.

Namun, investor membutuhkan modal cukup besar berupa properti (rumah indekos, rumah kontrakan, apartemen, ruko, atau  kondotel). Untuk menambah aset properti, investor mesti jeli dan cermat dalam menentukan lokasi. Semakin dekat dengan pusat bisnis, industri, dan pendidikan, investor semakin mudah mendapatkan pasar. Ia tidak perlu repot-repot melakukan promosi. Pada akhirnya, hasil yang baik mudah diperoleh.

Pendapatan lain yang diperoleh investor adalah kenaikan harga pasar properti meskipun pendapatan jenis ini tidak langsung dirasakan investor. Untuk urusan ini, Joe Hartanto memiliki rumus menghitungnya. Ia memiliki dalil yang disebut Rumus 72. Dengan rumus ini investor akan tahu kapan nilai aset propertinya menjadi dua kali lipat. Dalam rumus ini kita menggunakan variabel rata-rata suku bunga bank. Rumusnya sebagai berikut: Nilai properti berlipat dua (tahun) = 72 : suku bunga rata-rata (%).

Sekadar contoh, tahun ini Anda membeli rumah senilai Rp1 miliar untuk dikontrakkan. Dalam beberapa tahun ke depan, tingkat suku bunga bergerak antara 10% - 15%. Jadi suku bunga rata-ratanya berkisar 12%.  Setelah angka-angka tersebut dimasukkan Rumus 72 akan diperoleh perhitungan: 72 : 12 = 6. Artinya, rumah Anda akan berharga Rp2 miliar setelah 6 tahun.

gambar investor properti

Setelah membaca artikel tentang cara menjalankan bisnis properti diatas anda sudah memiliki gambaran harus memulai dari mana. Mana di antara keempat jenis pelaku usaha dibidang properti itu yang harus dipilih? Tentu Anda yang mengetahuinya. Yang pasti, pilihan tersebut sebaiknya sesuai dengan karakter, kemampuan finansial, pengetahuan, dan keterampilan yang Anda miliki.